La Ley de Administración Judicial para Inquilinos, Tenant Receivership Act en inglés, (TRA) es una ley del Distrito que le permite al Fiscal General pedirle a un juez designar un “Administrador Judicial” para lidiar con problemas crónicos de salud y de seguridad en una propiedad alquilada. Un administrador judicial es un tercero neutral que toma el control de la propiedad, toma todas las decisiones relacionadas con su manejo y operación y se asegura de que se realicen todas las reparaciones necesarias. El Administrador Judicial debe ser una persona o empresa con experiencia en la gestión de propiedades alquiladas, así como también con el conocimiento y habilidades para evaluar cuáles reparaciones se necesitan en un edificio y contratar y supervisar a los profesionales que realizan las reparaciones.

¿Cuándo se aplica esta ley?

The TRA applies to situations where there are risks to life, health and safety because of chronic neglect by the owner or manager. A judge can appoint a Receiver if the judge agrees that at least one of the following is true:

  1. La TRA se aplica en situaciones donde existen riesgos para la vida, la salud y la seguridad debido a negligencia crónica por parte del arrendador o administrador. Un juez puede nombrar a un Administrador Judicial si el juez está de acuerdo en que al menos uno de los siguientes enunciados es verdadero:

    Ejemplo: El DCRA inspecciona un edificio de apartamentos el primer día del mes y descubre que no hay detectores de humo ni extintores en ningún lugar del edificio. Los inspectores escriben una Notificación de Violación al arrendador que le indica que solucione el problema en cinco días. Los inspectores envían esa notificación por correo y el arrendador recibe el correo el tercer día del mes. El arrendador tiene hasta el día 8 del mes para solucionar el problema. Si los detectores de humo y los extintores todavía faltan el día 9, eso sería motivo para nombrar un Administrador Judicial. 
     
  2. El arrendador ha incurrido en un patrón y práctica de negligencia que ha resultado en riesgos para la salud, seguridad o protección y que ha estado ocurriendo por más de 30 días.

    Es útil emplear un Administrador Judicial en estos problemas, causados por la negligencia del arrendador, que son difíciles o imposibles de citar para el DCRA. Por ejemplo, DCRA no hace citaciones por moho. Otros problemas que nuestra oficina ha visto que no tienen citaciones del DCRA son:
  • Infestación de plagas: A veces los inquilinos experimentan infestación crónica de plagas por más de 30 días, pero el inspector del DCRA no ve señales de plagas el día de la inspección, por lo que no emiten una citación por ese problem
  • Goteras en el Techo o de Plomería: En algunos casos, los arrendadores reparan los daños en las paredes o techos causados por goteras crónicas, sin realmente reparar la causa de la goter

¿Cómo recolecta evidencias el Fiscal General para nombrar un Administrador Judicial?

Cuando nuestra oficina escucha acerca de una propiedad que podría necesitar un Administrador Judicial, investigamos la situación para ver si los hechos justifican presentar un caso. La OAG generalmente escucha acerca de propiedades problemáticas en una de dos formas: Notificaciones del DCRA y quejas de los inquilinos basadas en sus experiencias.

Notificaciones al DCRA: La OAG revisará

  1. Las notificaciones existentes del DCRA
  2. Programar una inspección de toda la propiedad
  3. Programar una inspección de seguimiento para ver si el arrendador ha reparado las violaciones

Experiencias de los Inquilinos: La OAG 

  1. Hablará con la Asociación de Inquilinos o los inquilinos directamente. Si no existe una Asociación de Inquilinos, nuestra oficina puede pedirle a los organizadores de los inquilinos ayudar a gestionar la participación de los inquilinos.
  2. Se asegurará de que todos los residentes puedan brindar acceso al DCRA para las inspecciones de la en toda la propiedad.
  3. Recogerá las declaraciones de los inquilinos y otra evidencia relevante acerca de las condiciones de la propiedad.

¿Cuál es la solución? (¿Qué hace el Administrador Judicial?)

Si la OAG hace la petición para nombrar un Administrador Judicial y el juez está de acuerdo en que un Administrador Judicial es necesario, el Administrador Judicial “toma el control” de la administración de la propiedad y:

  • Cobra los pagos de los alquileres;
  • Hace reparaciones de emergencia;
  • En los primeros 30 días, lleva a cabo una evaluación de las necesidades en la propiedad y crea un plan para reparar la propiedad (un “plan de mitigación”);
  • Envía el plan de mitigación al juez del caso para que sea revisado por el juez y las partes interesadas;
  • Controla la propiedad hasta que se hayan realizado todas las reparaciones o la corte termine La Administración Judicial por alguna otra razón.

Excepción Importante: Antes de que la corte decida nombrar un Administrador Judicial, el arrendador de la propiedad puede proponer su propio plan de mitigación.

  • La ley establece que el arrendador puede proponer reparar los problemas en la propiedad usando su propio plan de mitigación en vez de nombrar un Administrador Judicial.
  • A menudo las cortes se inclinan por permitir a los arrendadores esta última oportunidad antes de nombrar un Administrador Judicial.
  • Si un arrendador falla (“incumple”) bajo los términos de su propio plan, se puede nombrar un Administrador Judicial.

Administración Judicial para el Inquilino y Quejas de los Consumidores

Cuando el Fiscal General hace una petición para nombrar un Administrador Judicial bajo la TRA, también presentaremos un reclamo de protección al consumidor como parte del mismo caso. Mientras un Administrador Judicial aborda las condiciones desde ese momento hacia el futuro, un reclamo del consumidor permite que nuestra oficina obtenga algún reembolso del pago de la renta que han pagado los inquilinos mientras vivían en condiciones peligrosas o insalubres causadas por la negligencia del arrendador.

Los estatutos de la protección al consumidor del Distrito protegen a los consumidores de fraudes en la representación de un bien de consumo. En un caso de consumidor acerca de alquiler de apartamentos:

  • La propiedad arrendada es el bien de consumo;
  • La representación es “la garantía implícita de habitabilidad” – cualquiera que renta un apartamento implícitamente alega que el apartamento está en condiciones habitables y seguras.
  • El fraude es el mal estado de la propiedad.